長期優良住宅とは？認定条件、手続き方法、ZEH住宅との違いをわかりやすく解説

長く安心して住める住まいを実現したい方に注目されているのが、「長期優良住宅」です。一定の基準を満たすことで、住宅の性能が担保されるだけでなく、住宅ローン控除や税制優遇、金利引き下げなどのメリットを受けられます。

今回は長期優良住宅の認定条件をはじめ、混同されやすい「ZEH住宅」との違い、認定を受けるメリット、具体的な申請手順までわかりやすく解説します。

本内容は、令和8年1月時点の制度・法令等に基づいています。各種制度の適用条件や優遇内容は、改正や自治体ごとの取り扱いにより異なる場合があります。最新の情報や詳細については、所管行政庁や関係機関へご確認ください。

そもそも長期優良住宅とは？

長期優良住宅とは、長期間にわたり良好な状態で安心・安全に暮らせる住宅のことです。耐久性や耐震性、省エネルギー性などについて、国が定めた基準を満たした住宅が認定対象となります。2024年末時点では、新築一戸建て住宅の約4割が認定を受けており、年々普及が進んでいます。

従来の日本では、建築から30年程度で建て替える住宅が一般的でしたが、この方法では住宅ローン完済時に資産価値が残りにくいという課題がありました。

こうした背景から、長く住み続けられる住宅を普及させる目的で設けられたのが、長期優良住宅制度です。

長期優良住宅の認定を受けると、将来的に必要なリフォームや建て替えの費用を抑えられ、快適で長く暮らせる住まいを実現できます。

長期優良住宅とZEH住宅の違いとは？

長期優良住宅と類似した制度に「ZEH（ゼッチ）住宅」があります。ZEHは、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語で、住宅で消費するエネルギー量を、太陽光発電などによる創エネで実質ゼロにすることを目指した住宅です。

どちらも国が定めた基準を満たす必要がありますが、重視しているポイントが異なります。長期優良住宅は「長く使い続けること」を前提とした住宅性能全体のバランスを重視するのに対し、ZEH住宅は「エネルギー消費を抑えること」に重点を置いた考え方の制度といえるでしょう。

長期優良住宅とZEH住宅の比較

長期優良住宅とZEH住宅には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

長期優良住宅は初期費用がかかりやすいものの、厳しい条件をクリアしているため、資産価値を維持しやすい可能性がある点がメリットです。一方、ZEH住宅は光熱費の節約や災害への備えといった利点がありますが、設計の自由度やメンテナンスコストがかかる点には注意が必要です。

長期優良住宅の10個の認定条件

新築時における長期優良住宅の認定に必要な10個の条件は、以下のとおりです。

参照：国土交通省「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の長期優良住宅制度の概要について」

長期優良住宅の認定を受けるメリット

長期優良住宅の認定を受ける4つのメリットを紹介します。

安全で快適に住み続けられる

長期優良住宅は、国が定めた基準に基づき、長く安心して暮らせる性能を備えた住宅です。

認定条件の一つである劣化対策では、劣化対策等級3が求められ、適切な維持管理をおこなうことで、世代を超えて住み続けられる耐久性が確保されています。

将来的な修繕負担を抑えながら、家族が世代を超えて安心して暮らせる住環境を整えられる点は、大きなメリットといえるでしょう。

住宅ローン控除を受けられる

長期優良住宅の認定を受けることで、住宅ローン控除を受けられることもメリットの一つです。住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を最大13年間にわたって所得税や住民税から控除できる制度です。

長期優良住宅は、一般の住宅よりも性能の高い住宅として位置づけられているため、控除の対象となる借入限度額が高く設定されています。令和6年・7年入居の場合の新築住宅における借入限度額は以下のとおりです。

（1）宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋。

（2）省エネ基準を満たさない住宅。令和6年以降に新築の建築確認を受けた場合、住宅ローン減税の対象外。

（令和5年末までに新築の建築確認を受けた住宅に令和6・7年に入居する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間）

（3）①年齢19歳未満の扶養親族を有する者又は②年齢40歳未満であって配偶者を有する者、若しくは年齢40歳未満であって配偶者を有する者（①又は②に該当するか否かについては、入居した年の12月31日時点の現況による。）。

【その他の主な要件】

① 自らが居住するための住宅　②合計所得金額が2,000万円以下　③住宅ローンの借入期間が10年以上　④引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に入居　⑤昭和57年以降に建築又は現行の耐震基準に適合

等

参照：国土交通省「住宅ローン減税」住宅ローン減税の概要について（令和7年度税制改正後）」

税金の軽減措置を受けられる

長期優良住宅の認定を受けた新築住宅では、所得税や登録免許税などの軽減措置が受けられます。軽減措置の内容は以下のとおりです。

※１ 2023年までに建築確認を受けて新築又は未入居の住宅を取得し、合計所得金額が1,000万円以下の場合、40㎡以上50㎡未満も対象

※２ 登録免許税の軽減を受ける際にも、登録免許税の軽減を受けるために必要な書類となっています。あらかじめ、その写し等を司法書士等から入手しておく必要があります。

※３ 建築士事務所所属の建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関のいずれかに発行を依頼してください。

※４ 建築士事務所所属の建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人のいずれかに発行を依頼してください。

（※）令和６年度より、マンション等（区分所有住宅）については、マンション管理組合の管理者等から変更認定通知書の提出があり、減額措置の要件に該当すると認められるときは、区分所有者から申告書の提出がなかった場合においても適用を受けられることとなりました。

参照：国土交通省「認定長期優良住宅に対する税の特例（所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税）」

参照：国土交通省|住宅ローン減税

各税制の軽減措置は併用できるものも多く、長期優良住宅は税制面で手厚い優遇を受けやすい住宅といえるでしょう。

長期優良住宅の認定における注意点

長期優良住宅の認定を受ける際に、押さえておきたい注意点を3つ紹介します。

手続きにコストがかかる

長期優良住宅新築戸建ての認定を受けるには、審査・申請の手数料がかかります。主な費用の目安は以下のとおりです。

※建築物の床面積による区分　100㎡以内

長期優良住宅の申請には「設計内容証明書」や「設計住宅性能評価申請書」などの専門的な書類作成が必要になるため、建築士や施工事業者へ依頼するのが一般的です。

建築コストがかさみやすい

長期優良住宅は、一般の住宅よりも高い性能基準を満たす必要があるため、建築コストが高くなりやすい点には注意が必要です。

ただし、各種税制の特例措置を活用することで、増加したコストをカバーできる場合もあります。将来の税負担や光熱費の削減効果も踏まえ、長期的な視点で検討しましょう。

記録・保存の求められる書類が多い

長期優良住宅では、定期的な点検や修繕の実施状況を記録し、保存することが法律で義務づけられています。点検・修繕は、認定時に作成した維持保全計画書に基づいておこないます。

初回の点検は工事完了から10年以内に実施、その後も10年以内ごとに30年以上にわたって継続することが必須です。実施した点検や修繕内容については、その都度記録を作成し、保管し続けなければなりません。

保存が必要な書類は以下のとおりです。

参照：一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅へお住まいの方へ 点検・修繕等の記録の保存について」

長期優良住宅の認定手続きの方法

長期優良住宅の認定手続きの方法を、5つの手順に分けて解説します。なお、長期優良住宅の認定申請は、施工業者が代行するのが一般的です。

必要書類を準備する

まずは、申請に必要な書類を準備します。申請時には主に以下の書類が必要です。



• 長期使用構造等確認申請書
• 長期使用構造等（変更確認）申請書別紙
• 設計内容説明書
• 内容説明書添付資料（躯体高さ計算シート）
• 省エネルギー性能計算書
• 委任状
• 申請図書一覧

参照：一般財団法人 住宅金融普及協会「住宅性能評価業務 必要書類一覧表」




これらの書類は、住宅が認定基準を満たしていることを証明する重要な資料です。

登録住宅性能評価機関に申請する

必要書類を揃えたら、登録住宅性能評価機関へ申請します。専門の評価員が技術的な審査をおこない、すべての基準に適合していると判断された場合、確認書が交付されます。




なお、登録住宅性能評価機関は「一般社団法人住宅性能評価・表示協会」のサイトから検索可能です。

所轄行政庁に申請する

受理した確認書をもとに、所轄行政庁に長期優良住宅認定の申請をおこないます。認定申請書は、所轄の行政庁の公式サイトからダウンロードが可能です。




所轄行政庁による審査が完了し、問題がなければ「認定通知書」が交付されます。交付された「認定通知書」は、住宅ローン減税や税の特例措置などを受ける際の証明書類となるため、紛失しないよう大切に保管しましょう。

所轄行政庁に工事完了を報告する

長期優良住宅の認定を受けた住宅の工事が完了したあとは、所轄行政庁へ工事が完了したことを速やかに報告する必要があります。




報告の際には、主に以下の書類が必要です。



• 工事完了報告書
• 工事監理報告書
• 認定通知書の写し
• 検査済証の写し



必要な書類は所轄行政庁によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

調査・修繕・改良について記録する

すべての手続きを終えて住宅が竣工したら、維持保全計画に基づいて点検や修繕を継続しておこないます。長期優良住宅として認定された住宅では、点検・修繕の実施だけでなく、記録の作成および保管も義務づけられています。




また、所轄行政庁から求められた維持保全状況の報告に応じない場合や、虚偽の報告をおこなった場合には、30万円以下の罰金が科されることがあるため注意が必要です。

自宅が長期優良住宅かどうか確認する方法

住んでいる自宅が長期優良住宅かどうか確認する方法は、主に次の3つがあります。

• 認定通知書を確認する
• 施工会社や不動産会社へ問い合わせる
• 所轄行政庁で確認する

長期優良住宅として認定されている場合、認定通知書や維持保全計画書が自宅に保管されている可能性があります。まずは、これらの関連書類がないか探してみましょう。

書類が見つからない場合は、住宅を建築した施工会社や販売した不動産会社に問い合わせることで、認定の有無を確認できるケースがあります。

それでも確認できない場合は、所轄行政庁で「台帳記載事項証明書」を取得することで、長期優良住宅として認定されているかどうかを確認できます。

建物の損害にしっかり備えるなら共済がおすすめ

長期優良住宅は国が定めた基準に基づき、長く安心して快適に暮らせる住まいづくりを実現できる制度です。認定を受けることで、住宅ローン控除や各種税制の特例措置など、経済的なメリットも期待できます。

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長期優良住宅の認定に関わらず加入できるため、万が一に備えたい方は建物更生共済むてきプラス「建物」もあわせてご検討ください。

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参考・出典元：
国土交通省｜長期優良住宅の認定状況について（令和６年度末時点）
https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001283.html

国土交通省「長持ち住宅の手引き」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/tebiki.pdf

知っておきたいエネルギーの基礎用語 ～新しい省エネの家「ZEH」｜エネこれ｜資源エネルギー庁
https://www.enecho.meti.go.jp/about/special/johoteikyo/zeh.html#

ZEH補助金
https://zehweb.jp/

令和7年度神奈川県ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス導入費補助金
https://www.pref.kanagawa.jp/docs/ap4/cnt/f300183/zeh.html

環境省｜快適で安心、「ZEH」は未来の住まいのスタンダード
https://www.env.go.jp/guide/info/ecojin/feature1/20251203.html

国土交通省｜「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書のポイント
https://www.mlit.go.jp/common/001155087.pdf

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の長期優良住宅制度の概要について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001597440.pdf

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「地震などに対する強さ（構造の安定）」
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/shintiku/05-01.html#

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策（維持管理・更新への配慮） 」
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/shintiku/05-04.html

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「高齢者や障害者への配慮（高齢者等への配慮）」
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/kizon/10-9.html

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「省エネルギー対策（温熱環境・エネルギー消費量）」
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/shintiku/05-05.html

住宅性能表示制度の「省エネ上位等級の創設」 
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001424534.pdf

国土交通省住宅局 住宅総合整備課 住環境整備室「居住環境水準の指標」活用マニュアル
https://www.mlit.go.jp/common/001292169.pdf

国土交通省「地区まちづくりルールの制度の特徴」
https://www.mlit.go.jp/common/001205660.pdf

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「長期優良住宅にお住まいの方へ」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001741126.pdf

東京都「住宅政策本部」長期優良住宅
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/minkan_jutaku/home/yuuryou

国土交通省「住宅ローン減税」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

国土交通省「認定長期優良住宅に対する税の特例（所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001736719.pdf

一般財団法人 住宅金融普及協会「住宅性能評価業務 必要書類一覧表」
https://www.sumai-info.com/examination/seinou_yousiki.html?doing_wp_cron=1768954772.6302750110626220703125

新築する住宅について長期優良住宅の認定申請をする場合|長期優良住宅|東京都住宅政策本部
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/minkan_jutaku/home/yuuryou/10

埼玉県「長期優良住宅建築等計画等認定申請手数料表」
https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/5249/tesuuryouhyou040220-2.pdf

一般社団法人　住宅性能評価・表示協会｜ HOME
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/

神奈川県　長期優良住宅：各種様式(ダウンロード)
https://www.pref.kanagawa.jp/docs/cz4/cnt/f6634/p19984.html

高崎市「長期優良住宅建築等計画の認定について」
https://www.city.takasaki.gunma.jp/page/5502.html

国土交通省「長期優良住宅の認定を受けられたみなさまへ」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001625335.pdf

小平市「建築確認台帳の記載事項証明等について」
http://www.city.kodaira.lg.jp/kurashi/087/087969.html